SİTE SAĞ REKLAM ALANI

EMLAKTA KIYMET TAKDİRİ

Bölgesel yerel gazete haberleri, köşe yazıları, son dakika haberleri, Türkiye ve Ege gündemi, İzmir, İzmir bölgesinin en köklü internet gazetesi Poyraz Gazetesi.

10 Mayıs 2019 11:13 makaleler 281
Merhabalar sevgili okurlarım. Emlak alım satımlarında kıymet takdiri gerçekten büyük önem arz etmektedir. Bunu yapan uzman firmalar mevcuttur ancak sizlerde bunu yüzeysel olarak yapabilirsiniz. Bu kıymetlendirme konusu uzun ve kapsamlı olduğu için konut kıymetlendirmeyi bir daha ki sayımızda değineceğiz.

Bir emlağı alırken de satarken de öncelikle değerinin bilinmesi gerekir. Bu değer kayıtlar üzerindeki rayiç bedeli değil, emlağın gerçek alım satımlardaki rayiç değeridir. Emlakta kıymet takdirinin bazı yöntemleri vardır. Bunları iki başlık altında inceleyelim.

1. Tarım Arazilerinde Kıymet Takdiri,

Üzerinde tarımsal üretim yapılan emlak tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin kıymeti iki açıdan hesaplanmalıdır:

1. Arazinin Yıllık Tarımsal Getirisi;

Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. Bir arazinin değerinin 10 yıllık getirisine eşit olduğu genel olarak kabul görmektedir.

2. Arazinin İleride Kazanabileceği Değer;

Arazinin ne maksatla alınmak istendiği önemlidir. Tarım arazisi fabrika yapmak için alınıyorsa fiyatında biraz daha fedakârlık yapıp, yüksek bir bedel ödenebilir.

Arazinin özellikleri kıymetini etkiler. Benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymet arz edebilir.

Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler. Bir atasözü, "Tarlanın köye yakın olanını alın…” der.

Arazinin büyüklüğü değerini etkiler. İhtiyaca göre bazen küçük olması, bazen de büyük olması aranır. Bu nedenle ihtiyacın ne olduğunu belirlemek gerekir.

Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek lazımdır: İleride imar planına alınma ihtimali, yanında yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler.

2. Arsalarda Kıymet Takdiri

Arsaların kıymet takdiri sırf arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir.

Yola cephesi geniş olan arsa daha değerli kabul edilir. Ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar kıymetli sayılır. Köşe parseller diğerlerinden daha kıymetlidir.

Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede

bulunan arsa değerli sayılır. Buna karşın gecekonduların içindeki bir arsa o sırada daha düşük değerli kabul edilir. Fakat ileride değer kazanması muhtemeldir. Arsanın değeri şöyle hesaplanabilir:

Arsanın bulunduğu bölgede yakın tarihlerde yapılmış arsa satışlarının gerçek bedelleri öğrenilmeye çalışılmalıdır. Eski tarihli satışlar ise yıllık enflasyon oranına göre güncellenerek satılmış olan arsanın bugünkü değeri bulunabilir. Sonra bu arsa ile alınacak arsa karşılaştırılarak artıları-eksileri belirlenmeli, ona göre alınacak arsanın kıymeti hesaplanmalıdır.

Arsanın imar durumu belediyeden araştırılmalıdır. İmar durumuna göre, kaç daire veya kaç dükkan yapılabileceği hesaplanmalıdır. Bu daire ve dükkanlar satılmak istense o bölgede kaça satılabileceği belirlenmelidir. Sonra müteahhitlerin orada yüzde kaç ile inşaat yapmaya razı oldukları araştırılmalı ona göre malike kalacak dükkân ve dairelerin satış değeri hesaplanmalıdır. Bu bulacağınız değer bu arsanın alımı için teklif edeceğiniz en yüksek değerdir. Mümkün olduğu kadar bu değerin altında bir değerle almak lazımdır.

Yapılaşma çoğalıp arsa azaldıkça müteahhitle arsa sahibi arasında yapılacak inşaat yüzdesi arsa sahibi lehine değişir. İlk önce müteahhit yapılacak inşaatın %60'ını alırken bu oran gittikçe %50, %40, hatta %30 oranlarına düşebilmektedir.

Çevredeki emlak uzmanlarından da arsanın kaç para edebileceği sorulup, fikir alınmalıdır.

Çevrede satılık başkaca arsa varsa onlar için istenen bedelin ne olduğu araştırılmalı ve alınacak arsa o arsaların durumu ve bedeli ile kıyaslanmalıdır.

Arsa Denilen Yer Gerçekten "Arsa” mıdır?

Arsa olarak satılmak istenen yerin vasfının gerçekten arsa olup olmadığını tapu sicilinden kontrol ediniz. Zira arsa olarak satılmak istenen yer imar görmemiş bir yer ise tapu sicilindeki vasfı "Arsa” değildir. Tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşır. Bu da, burada, hemen inşaat yapamayacağınız anlamına gelir. Ayrıca ileride imar uygulamasına girdiğinde İmar Kanunu gereği %40'a kadar olan kısmının bedelsiz olarak yola, yeşil alana gideceği anlamına gelir. Böyle bir yeri almak için bugünkü arsa değerinden yüzde 40 az ödeme yapmak gerekir.

Haftaya Konutlarda Kıymet Takdiri konusunu inceleyeceğiz.

Sevgiyle kalın

Her türlü sorularınızı ve sorunlarınızı benim ile paylaşabilirsiniz.