SİTE SAĞ REKLAM ALANI

SİTE GENEL GİDERLERİ

Bölgesel yerel gazete haberleri, köşe yazıları, son dakika haberleri, Türkiye ve Ege gündemi, İzmir, İzmir bölgesinin en köklü internet gazetesi Poyraz Gazetesi.

09 Ocak 2020 17:26 makaleler 3050
Merhabalar sevgili okurlarım. Sevinçleriyle, üzüntüleriyle, savaşlarla, terörle ve ekonomik sıkıntılarla dolu bir yılı daha geride bıraktık. 2020 yılındaki ilk yazıma başlamadan önce bu yılının hepimize; barış, huzur, sağlık ve ölümlerin yaşanmadığı günler getirmesini diliyorum. 
Basının demokratik hak ve özgürlükler çerçevesinde ifa ettiği hizmet, zorlukları nedeniyle her türlü takdiri hak etmektedir. Bu bağlamda basın yayın organları içerisinde çalışan muhabirinden, sayfa editörüne, yazarlarından, matbaasında tüm gazetecilerimizin 10 Ocak Çalışan Gazeteciler Günü'nü candan kutlar, ve yaşamlarında sağlık ve başarılar dilerim. 
Bölgemizin kıyı ilçeleri olması nedeniyle birçok tatil sitemiz mevcuttur. Bu sitelerdeki aidatlar gerek satışlarda gerekse de site sakinleri arasında zaman zaman büyük sorunlar çıkarmaktadır. Kat Mülkiyeti kanunu içerisinde yer alan site yönetimi ile ilgili hususlar bu düzenlemeleri yapmaktadır. Büyük sitelerde Yönetim Site Yönetimleri Danışmanlığını profesyonel olarak yapan kişiler tarafından yapılmaktadır. Ben de bugün ki yazımda bu konuda uzman olan Site Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez arkadaşımızın yazdıklarından faydalanacağım.  
Site yönetim ve hizmet giderlerinin, en etkin ve temel açılması kanunun 20.  maddesinde yer almaktadır. 
Bir sitenin ortak alanlarının, güvenlik-temizlik-teknik ve peyzaj bakımı, elektrik-su-doğalgaz edinimi ve muhasebe-danışmanlık gibi idari hizmetlerden oluşacak bazı giderleri vardır. 
Bu giderlerin nasıl hesaplanacağı, hangi oranda, nasıl, kimden, ne zaman tahakkuk, tahsil edileceği, bunların tahsilatında olası gecikme ve ödenmemesi durumunda ne gibi hukuki süreçlerin kimler tarafından, hangi usullerle yürütüleceğine, yaptırımların nasıl olacağına dair tüm ayrıntılar bu madde ve bu maddenin üst mahkemelerce gerekçeli kararları ile ortaya konmuştur. 
Bu Madde giderlerin nasıl paylaşılacağı konusunu kat malikleri kararına bırakmıştır. 
Burada bahsedilen anlaşma resmi senet veya yönetim planında bu konuda hüküm bulunması halidir.  
Anlaşma her paydaşın (malikin) rızası ile olacağından, yönetim planında bu konuda bir hüküm varsa, kat malikler genel kurulunda, bu konuda alınacak çoğunluk kararı olsa da yönetim planındaki esaslar geçerlidir. 
Yönetim planında bu konuda bir hüküm yoksa, giderlerin paylaşımı KMK madde 20 esasları çerçevesinde yapılacaktır. 
Resmi senet olarak bilinen sözleşmede bu konu ile ilgili madde varsa ve kat malikleri gider paylaşım esaslarını değiştireceklerse, mutlaka oy birliği ile aldıkları bir kararı tapu idaresine ibraz ederek kayıtlara geçirmedikçe, sözleşmedeki esaslar geçerlidir. 
Yönetim planındaki konu ile ilgili maddeler ise kat maliklerinin 4/5 oyu ile değiştirilebilir. Bu durumda da oya katılmayan kat maliklerinin KMK madde 33 üzerinden mahkemeye başvurma hakları saklıdır. 
Bununla birlikte, yönetim planında ve sözleşmede gider paylaşımı konusunda özel bir hüküm yoksa, kat malikleri kurulunca da bu gider paylaşımına ilişkin bir çoğunluk kararı alınmışsa, alınan bu karara kat maliklerinden süresi içinde başta olmak üzere herhangi hukuki itiraz gelmemiş ve malikler, kurulun oy çokluğu ile aldığı karara göre paylaşımları ödüyor, yapılan icra takiplerinde de bu konu itiraz gerekçelerinden olmuyorsa, bu kurul kararı  ciddi anlamda, maddenin ilk cümlesindeki anlaşma niteliğinde olur. Yoksa, anlaşma tam anlamıyla uzlaşmak yani oybirliği anlamındadır. 
Medeni Kanun da düzenlenen öteki mülkiyet haklarından ayırıcı bir özellik olarak; kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya gerek olmadığı gerekçesi ile ortak giderlere katılmama hakkı kesinlikle yoktur. 
Kanunun 42. ve 43. Maddelerinde temel giderlerin dışında oluşabilecek yeni giderlere katılımların esasları ayrıca düzenlenmiştir. 
Herhangi bir kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığı veya bir müteahhit satamadığı dairelerini bahane, gerekçe göstererek bu maddede belirtilen giderlere katılmaktan kaçınamaz. 
Gider avansını ödemesini geciktiren bağımsız bölüm maliki, geciktirdiği her gün için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu kanun hükmüdür, davaya konu edilemez bir yaptırımdır. 
Gecikme tazminatı, gider avansının ödenmeyen bölümü için sürekli devam eder. Gecikme tazminatının başlayabilmesi için mutlaka aidatların son ödeme tarihleri belirlenmelidir veya ihtarla borçlu temerrüde düşmüş olmalıdır. 
Gecikme tazminatının kanundaki oranı aylık %5 hesapla günlüktür. Bunun üzerinde bir gecikme tazminatına, kat malikler kurulunda karar verilebilir. Ancak bu karar yalnızca bu karara olumlu oy verenleri bağlar. Yönetim planlarında da bu tip açık kanun maddesinden farklı olarak bir oran belirlenmesini tavsiye etmiyoruz. 
Gecikme tazminatı, faiz gibi ödeme gerçekleşinceye kadar devam eder. 
Gecikme tazminatının asıl alacağın tahsili ile sona ereceği açıktır. Bununla birlikte, icra takibinin başladığı gün itibariyle alacaklara dahil edilen gecikme tazminatı, icra takibi süresince  işletilebilirse de asıl borcun ödeyip de gecikme tazminatını ödemeyen kat malikine bu sefer ilamlı icra takibi başlatılabilir. Bununla birlikte tahakkuk etmiş gecikme tazminatının zamanında ödenmemiş olmasından dolayı alacaklının faiz istemesine yasal bir engel yoktur. 
Konunun bu detayı hukukçuların işidir. İyi bir site yönetimi sözlü rica, yazılı ihtarlar ile komşuluk ilişkileri içinde bir an önce ve uzlaşma ile aidatları tahsil yoluna gitmelidir. 
Kanunlar, site yönetimi aidatlarının tahsilatında çok büyük kolaylıklar getirmiştir.  
Giderlere katılmayan kat maliki hakkında, yönetici veya diğer herhangi bir malik icra takibi yapabilir, dava açabilir. 
Ortak gider borçlusu hakkında dava, eda davası niteliğindedir. Dava, değerine bakılmaksızın, ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinde görülür. 
Dava yoluna başvurmadan borçlu hakkında doğrudan doğruya icra takibi de yapılabilir. Bu durumda, takip talebinde kat malikinin borcunu gösterir bir belge veya kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi eklenir veya hiçbir ekleme yapılmadan borcun tutarı ve nedeni belirtilerek ödemede bulunması istenebilir. 
İcra yolu ile malikten veya kiracı/sükna hakkı sahibi/bir sebeple bağımsız bölümden faydalanandan tahsilat yapılamazsa, dava yoluna başvurulur. 
Ancak, daha önce de belirttiğim gibi iyi bir Site Yönetimi adli değil komşuluk hukukunu benimsemelidir. Komşuluk hukukuna rağmen, giderlere katılımda geciktirme yapan veya ödememe de ısrar eden muhataplara gecikme tazminatı, faiz, inkâr tazminatı ile büyük maliyetler oluşturacak hukuki süreçler hukuk profesyonelleri site avukatlarınca yöneltilebilecektir. 
Sevgiyle kalın 
Her türlü sorularınızı ve sorunlarınızı benim ile paylaşabilirsiniz. 
 
Ercüment YAMAN